Pemerintah menemui beberapa tantangan di sektor perumahan terutama di sisi pembiayaan, karena defisit kepenghunian yang lumayan tinggi sekitar 8 juta unit. Pengoptimalan sistem pembiayaan perumahan yang terintegrasi harus segera dapat memetakan aksi strategis dan sinergis untuk pengejewantahan program dan skema pembiayaan seperti yang disepakati dalam Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional 2025. 

Target tersebut terkendala selisih hampir Rp700 triliun antara keperluan dan kesiapan dana. Untuk itu, pemerintah harus mengoptimalkan penggalangan sumber dana jangka panjang untuk pembiayaan perumahan seperti yang diamanatkan di Lokakarya Nasional Perumahan 1972, perumahan rakyat seharusnya tidak bersumber dari dana perbankan yang tidak ekonomis. Optimistis bahwa semua target yang sudah ditetapkan dapat tercapai bila keterlibatan pemerintah daerah disokong dalam implementasi program satu juta rumah dan didukung kemudahan semua perizinan via daring seperti Izin Mendirikan Bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi. 

Kebutuhan dana untuk mencapai target program rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang difasilitasi melalui kredit pemilikan rumah (KPR) yang cukup besar tidak mungkin sepenuhnya dari bujet pemerintah, sehingga penting untuk mengutilisasi solusi pendanaan dari pasar modal. PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) sebagai lembaga pembiayaan yang dibentuk pemerintah memiliki mandat untuk mengaplikasikan sekuritisasi aset KPR untuk mengembangkan pembiayaan sekunder, serta meningkatkan pendanaan pembiayaan perumahan MBR jangka panjang ke penyalur KPR yang dapat menaikkan kuantitas KPR untuk MBR. Pembiayaan tersebut juga mendukung program KPR fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan, subsidi selisih bunga, subsidi bantuan uang muka, tabungan perumahan rakyat, dan bantuan pembiayaan perumahan berbasis tabungan. 

KPR subsidi untuk pemenuhan kebutuhan rumah bagi MBR yang mengalami kendala di sisi pembiayaan jangka panjang dapat terbantu oleh keberadaan pasar modal melalui skema sekuritisasi yang di beberapa negara terbukti efisien sebagai sarana yang efektif untuk menyalurkan dana ke sektor perumahan. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan SMF bersambung tangan bersama Bank Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan, dan Kementerian Keuangan untuk mengembangkan sekuritisasi KPR oleh perbankan agar dapat memberikan KPR lebih banyak lagi kepada masyarakat. Aset berupa cicilan KPR dan bersifat jangka panjang yang disekuritisasi adalah yang berkualitas prima agar tidak menimbulkan risiko investasi. Diharapkan biaya dana jangka panjang kian mengecil dan bunga KPR melandai.

Kabar baik baru-baru ini adalah telah dilakukannya pencatatan perdana atas Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi di Bursa Efek Indonesia, hasil kerjasama sekuritisasi aset KPR senilai Rp2 triliun antara SMF dengan Bank Tabungan Negara, mendapatkan peringkat AAA dengan kupon sampai 7,5 persen per tahun. Minat investor pada surat utang SMF cukup tinggi terlihat dengan adanya ekses permintaan hingga Rp4 triliun. Hasilnya digunakan untuk memberikan pinjaman kepada penyalur KPR untuk mendukung pembiayaan KPR guna menyukseskan program satu juta rumah yang memerlukan dana jangka panjang.

SMF telah menggulirkan dana sejak 2005 sampai 2017 mencapai Rp35 triliun untuk sekitar 850 ribu debitur KPR, berperan strategis dalam menyalurkan dana nasional, dengan mempertimbangkan keterjangkauan, aksesibilitas MBR, ketersediaan rumah, dan pembiayaan berkesinambungan. Peran pemerintah daerah perlu lebih dilibatkan dalam menjamin masyarakat sektor informal untuk mengakses pendanaan, karena baru 2,5 persen masyarakat informal yang dapat menikmati KPR dari perbankan. 

Skenario sekuritisasi, emisi surat utang, dan distribusi pinjaman ke bank penyalur KPR sangat penting dalam mewadahi dana jangka panjang yang dibutuhkan agar dapat meningkatkan efisiensi dan mengurangi beban fiskal untuk mendukung program perumahan rakyat, serta konsep segmentasi penghasilan MBR sesuai wilayah akan digunakan agar kemudahan dan bantuan pembiayaan lebih tepat sasaran. Aspek yang harus diperhatikan agar terciptanya sistem pembiayaan yang baik harus didukung regulasi, penjaminan, subsidi, pembiayaan, serta data penduduk dan perumahan untuk ketepatan sasaran.


David Cornelis
Praktisi Properti
davidcornelism@gmail.com

Rubrik Lainnya
loading...
Leave Comments
Komentar adalah tanggapan pribadi, bukan mewakili kebijakan redaksi home.co.id. Kami berhak mengubah atau tidak menayangkan komentar yang mengandung kata-kata berbau pelecehan, intimidasi, dan SARA.